售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购企业商品房的方式销售商品房的行为。房地产开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售房款或偿付一定租金回报的一种投资方式。由于售后返租的销售模式，租金收入抵减房价，存在较大的税务风险，而且非常容易被税务机关重点关注。实务中房地产企业转变采用其他模式进行处理，例如租金分成模式，希望来规范税务管理，但纳税人不能把握租金分成模式的交易实质，同样存在税务风险。
案例：甲方为商铺业主，乙方为房地产开发公司下属商业经营公司，甲方与乙方签订委托经营管理合同，甲方商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一特别授权委托给乙方。租金收益按以下约定处理 ：1、委托期内，甲乙双方按实际租金收益9:1分成，商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。2、甲方作为该房屋的产权人，须负责该房屋租金发票的开具（租赁发票税率以税务部门规定为准），租金收益作为委托佣金开票时的费用由乙方承担。
分析：案例中甲乙双方按租金收益分成条款进行了如下税务处理：租金收益的90%归甲方所有，10%归乙方所有，由甲方收取租金后，开具90%部分金额发票给承租人，其余10%部分由乙方开具佣金发票给承租人。我们认为这样的税务处理显然违反了交易的实质，存在一定的税务风险。事实上甲乙双方是委托关系，甲方委托乙方对其商铺进行出租，乙方根据租金的一定比例取得报酬，因此，乙方取得收益是来源于甲方，而非承租方。甲方应以全部租金开具发票给承租方，并向乙方支付租金提成报酬，乙方向甲方开具发票给甲方。案例中的做法存在以下几个税务风险：
第一，甲方应按全部租金开具发票给承租方，少确认10%的租金收入。导致少确认营业税及附加、房产税以及企业所得税计税依据；
第二，乙方违法发票管理规定。乙方的收益来源于甲方，而非承租方，承租方只负担租赁费用，而不存在支付佣金义务。乙方发票开具的内容与事实不符，属于“未按规定开具发票”的税收违法行为；
第三，承租方取得甲方开具的租金10%部分发票，因发票开具的内容与事实不符，可能被税务机关认定为票据不合规，导致企业所得税税前无法列支。
可见纳税人在拟定合同条款时，应关注交易事实、税务处理、财务处理等因素。假如合同是有承租方参与的三方合同，分别约定租金报酬、佣金报酬以及由承租方负担佣金报酬等条款，案例中处理方式就能符合税法规定。
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