近日，浙江省地方税务局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》（浙江省地方税务局公告2015年第8号，以下简称8号公告）。8号公告主要对土地增值税清算有关的，包括土地增值税项目登记和纳税申报、土地增值税清算受理、土地增值税清算审核、土地增值税清算核定征收、四项开发成本核定等五方面涉及的程序性问题进行了规定。纳税人应特别关注土地清算管理中首次规定的有关问题。
1．房地产企业需向主管税务机关报送《房地产开发项目情况登记表》
8号公告规定，两类房地产开发项目在公告自2015年6月1日起施行后，报送《房地产开发项目情况登记表》。第一类是新开发的房地产开发项目，纳税人应在首次报送《土地增值税预缴纳税申报表》时，附报《房地产开发项目情况登记表》；第二类是已开始销售但尚未办理清算申报的房地产开发项目，纳税人应在本公告施行后的2个月内补报《房地产开发项目情况登记表》。
2. 明确清算审核结束期前后发生的房地产转让收入的纳税申报方式
8号公告明确了纳税人在清算申报之日后再转让房地产取得的收入纳税申报管理。
纳税人在清算申报之日后至清算审核结束期间所发生的房地产转让收入，按预征率预缴土地增值税，并在次月15日内向主管地税机关报送《土地增值税预缴纳税申报表》及其他相关资料；在清算审核结束后的次月15日内，填报《土地增值税已清算项目后续销售纳税申报表》，对上述房地产转让收入按清算后再转让规定重新计算土地增值税后多退少补。
对纳税人在清算审核结束后发生的房地产转让收入，按清算后再转让规定计算土地增值税，并在次月15日内向主管地税机关报送《土地增值税已清算项目后续销售纳税申报表》。
3. 主管税务机关一般应在90个工作日内组织完成清算审核工作
8号公告规定， 主管地税机关受理纳税人清算资料后，一般应在90个工作日内组织完成清算审核工作。情况复杂确需延长清算审核时间的，须经县级以上地方税务局（分局）局长批准。
主管地税机关清算审核结束后，应及时下达《税务事项通知书》，将清算审核结果书面通知纳税人，由纳税人调整并确认土地增值税清算申报相关内容，并在主管地税机关规定的时限内办理补、退税。以上规定，增强了纳税人对土地增值税清算的预期时间的确定性。
4. 清算项目核定征收率原则上不得低于5%
8号公告规定，对按核定征收方式进行清算的项目，主管地税机关应采取通过国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等因素，按不同类型房产分别进行评估，并经主管地税机关审核合议，区分不同类型房产核定应征税额。清算项目核定征收率原则上不得低于5%。主管地税机关清算审核结束后，对核定清算项目也将及时下达《税务事项通知书》，将清算审核结果书面通知纳税人。
5. 纳税人附送凭证或资料不符合清算要求或不实的，“四项开发成本”将被核定扣除
8号公告规定再次强调，在计算土地增值税时，前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等“四项开发成本”应按实际发生额据实扣除，“四项开发成本”的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述“四项开发成本”的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告
浙江省地方税务局公告2015年第8号
为进一步规范统一我省房地产开发项目土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发［2009］91号（以下简称《清算规程》）等规定，现就土地增值税清算管理有关问题公告如下：
一、土地增值税项目登记和纳税申报
（一）开发项目情况登记
新开发的房地产开发项目，纳税人应在首次报送《土地增值税预缴纳税申报表》时，附报《房地产开发项目情况登记表》；已开始销售但尚未办理清算申报的房地产开发项目，纳税人应在本公告施行后的2个月内补报《房地产开发项目情况登记表》。
（二）开发项目纳税申报
1.预缴申报：从事房地产开发的纳税人，对其开发项目在清算申报之日前所转让房地产取得的收入，应按月预缴土地增值税，并在次月15日内向主管地税机关报送《土地增值税预缴纳税申报表》及其他相关资料。
2.清算申报：符合清算条件的开发项目，纳税人应按照清算管理的有关规定办理清算申报，向主管地税机关报送《土地增值税清算纳税申报表》及其他相关资料。
3.纳税人在清算申报之日后再转让房地产取得的收入，按下列情况计算土地增值税，办理纳税申报：
纳税人在清算申报之日后至清算审核结束期间所发生的房地产转让收入，按预征率预缴土地增值税，并在次月15日内向主管地税机关报送《土地增值税预缴纳税申报表》及其他相关资料；在清算审核结束后的次月15日内，填报《土地增值税已清算项目后续销售纳税申报表》，对上述房地产转让收入按清算后再转让规定重新计算土地增值税后多退少补。
对纳税人在清算审核结束后发生的房地产转让收入，按清算后再转让规定计算土地增值税，并在次月15日内向主管地税机关报送《土地增值税已清算项目后续销售纳税申报表》。
二、土地增值税清算受理
（一）对于符合《清算规程》第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续，并提供《清算规程》第十二条规定的清算资料。
对于符合《清算规程》第十条规定的可清算项目，由主管地税机关确定是否进行清算，对于确定需要进行清算的项目，由主管地税机关下达《税务事项通知书》，纳税人应当在收到《税务事项通知书》之日起90日内办理清算手续，并提供《清算规程》第十二条规定的清算资料。
（二）主管地税机关收到纳税人清算资料后，应及时对清算项目是否符合清算条件、报送资料是否齐全等情况进行初审，并在10个工作日内（纳税人补正材料时间不计算在内）做出是否受理的决定。
1.对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；
2.对清算项目符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应制作《补正材料告知书》，要求纳税人在主管地税机关规定期限内补报相关资料，纳税人在规定期限内补齐清算资料后，予以受理；
3.对不符合清算条件的项目，不予受理。
（三）应进行土地增值税清算的纳税人或经主管地税机关确定并通知清算的纳税人，在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管地税机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
三、土地增值税清算审核
（一）土地增值税纳税人是土地增值税的清算主体，对其清算申报的真实性、准确性和完整性负责，并承担相应法律责任。
（二）主管地税机关受理纳税人清算资料后，一般应在90个工作日内组织完成清算审核工作。情况复杂确需延长清算审核时间的，须经县级以上地方税务局（分局）局长批准。
（三）主管地税机关应按照《清算规程》的有关规定进行审核，在清算审核中发现问题的可约谈纳税人，纳税人应配合主管地税机关就清算项目审核中存在的有关问题进行解释、说明、举证，并提供相关证明材料。
（四）主管地税机关在土地增值税清算过程中，发现清算项目符合《清算规程》第三十四条规定的核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
（五）主管地税机关清算审核结束后，应及时下达《税务事项通知书》，将清算审核结果书面通知纳税人，由纳税人调整并确认土地增值税清算申报相关内容，并在主管地税机关规定的时限内办理补、退税。
对经主管地税机关清算审核后，确认符合“建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%，免征土地增值税”优惠政策的项目，纳税人应在调整并确认土地增值税清算申报相关内容的同时，申请办理税收优惠。
四、土地增值税清算核定征收
（一）对按核定征收方式进行清算的项目，主管地税机关应采取通过国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等因素，按不同类型房产分别进行评估，并经主管地税机关审核合议，区分不同类型房产核定应征税额。清算项目核定征收率原则上不得低于5%。
（二）对按核定征收方式进行清算的项目，主管地税机关清算审核结束后，应及时下达《税务事项通知书》，将清算审核结果书面通知纳税人，由纳税人调整并确认土地增值税清算申报相关内容，并在主管地税机关规定的时限内办理补、退税。
五、四项开发成本核定
在计算土地增值税时，前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等“四项开发成本”应按实际发生额据实扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“四项开发成本”的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述“四项开发成本”的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由各主管地方税务局确定。
六、本公告自2015年6月1日起施行。
附件:
1.房地产开发项目情况登记表
2.土地增值税预缴纳税申报表
3.土地增值税清算纳税申报表
4.土地增值税已清算项目后续销售纳税申报表
分送：各市、县（市、区）地方税务局（不发宁波），省地方税务局直属税务一分局、稽查局、直属稽查分局。
抄送：国家税务总局。
附：
1.浙江省地方税务局公告2015年第8号-1.xls
2.浙江省地方税务局公告2015年第8号-2.xls
3.浙江省地方税务局公告2015年第8号-3.xls
4.浙江省地方税务局公告2015年第8号-4.xls
